Cách tính diện tích tim tường và thông thủy: Tránh bị ăn bớt diện tích căn hộ

Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bạn sẽ thấy xuất hiện hai khái niệm diện tích: "diện tích tim tường" và "diện tích thông thủy". Nhiều người mua nhà lần đầu không phân biệt được hai loại diện tích này, dẫn đến việc hiểu lầm về không gian sử dụng thực tế hoặc không phát hiện ra việc chủ đầu tư bàn giao thiếu diện tích. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn cách phân biệt và cách đo đạc thực tế khi nhận bàn giao nhà.

Tóm tắt nhanh cho bạn: Diện tích thông thủy (diện tích trải thảm) là phần diện tích sử dụng thực tế bên trong căn hộ của bạn. Diện tích tim tường là diện tích bao gồm cả tường bao, tường ngăn và cột chịu lực. Theo quy định của Bộ Xây dựng, giá bán căn hộ phải được tính theo diện tích thông thủy.

1. Phân biệt diện tích tim tường và thông thủy

Diện tích tim tường (Built-up Area)

Diện tích tim tường là cách tính diện tích đo từ tim của tường bao, tường ngăn căn hộ, cột chịu lực và hộp kỹ thuật. Công thức tính:

Diện tích tim tường = Diện tích thông thủy + Diện tích tường bao + Tường ngăn + Cột + Hộp kỹ thuật

Diện tích thông thủy (Carpet Area)

Diện tích thông thủy (còn gọi` là diện tích sử dụng căn hộ) bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có). Diện tích thông thủy KHÔNG tính diện tích tường bao quanh căn hộ, tường phân chia các căn hộ, diện tích cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

2. Tại sao phải phân biệt rõ hai loại diện tích này?

• Bảo vệ quyền lợi khi nhận bàn giao: Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, trên hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ cả diện tích thông thủy và diện tích tim tường, nhưng quyền sở hữu và giá bán bắt buộc phải tính theo diện tích thông thủy.
• Quy tắc dung sai diện tích: Trong hợp đồng mua bán luôn có điều khoản về sai số diện tích bàn giao (thường là ±1% hoặc ±2%). Nếu diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao thiếu vượt quá mức dung sai này, chủ đầu tư phải trả lại tiền phần diện tích thiếu cho bạn. Nếu thừa vượt mức dung sai, bạn có thể phải nộp thêm tiền hoặc được miễn phí tùy theo điều khoản hợp đồng.

3. Hướng dẫn cách đo đạc thực tế diện tích thông thủy khi nhận nhà

Khi đi nhận bàn giao căn hộ, bạn hãy mang theo một chiếc thước cuộn hoặc máy đo khoảng cách laser và thực hiện theo các bước sau:

1. Đo chiều dài và chiều rộng của từng phòng: Đo sát mặt sàn, từ mép tường bên này sang mép tường bên kia (không tính phần chân chỉ phào).
2. Tính diện tích từng không gian: Nhân chiều dài với chiều rộng của phòng khách, các phòng ngủ, nhà vệ sinh, bếp và ban công.
3. Trừ đi diện tích cột và hộp kỹ thuật: Nếu trong căn hộ có cột chịu lực nhô ra hoặc hộp kỹ thuật (hộp gen) chạy dọc, hãy đo kích thước của chúng và trừ đi khỏi diện tích phòng.
4. Cộng tổng diện tích: Cộng diện tích sử dụng của tất cả các phòng và ban công lại. Kết quả này chính là diện tích thông thủy thực tế bàn giao. Đối chiếu con số này với con số ghi trên hợp đồng mua bán để xem có bị hụt quá dung sai hay không.