Định giá nhà phố mặt tiền và nhà hẻm: Cách tính hệ số hẻm theo độ rộng đường

Trong thẩm định giá bất động sản nhà riêng, vị trí tiếp giáp đường giao thông là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến đơn giá/m² của tài sản. Một căn nhà mặt tiền đường lớn luôn có giá trị thương mại vượt trội so với căn nhà nằm sâu trong hẻm. Vậy các thẩm định viên và thuật toán định giá tự động của REvalue.vn tính toán hệ số giảm giá của nhà hẻm so với nhà mặt tiền như thế nào? Bài viết này sẽ giới thiệu cách tính hệ số hẻm dựa trên độ rộng đường đi.

Tóm tắt nhanh cho bạn: Hệ số hẻm (ngõ) tỷ lệ thuận với độ rộng của con hẻm. Hẻm càng rộng (xe hơi đi lọt, tránh nhau được) thì giá trị căn nhà càng gần tiệm cận với nhà mặt tiền. Ngược lại, hẻm nhỏ xe máy đi lại khó khăn sẽ bị áp hệ số chiết khấu giảm từ 20% đến 50% so với đơn giá đất mặt tiền đường lớn cùng khu vực.

1. Tại sao độ rộng hẻm lại quyết định giá trị nhà phố?

Độ rộng hẻm quyết định phương tiện giao thông tối đa có thể tiếp cận ngôi nhà của bạn. Một con hẻm xe tải, xe hơi đi lọt giúp việc đi lại dễ dàng và cho phép kinh doanh nhỏ lẻ, văn phòng công ty. Trong khi hẻm xe máy chỉ có giá trị thuần để ở.

2. Bảng tham khảo hệ số ngõ hẻm (Hệ số giảm giá so với mặt tiền)

Dưới đây là phương pháp xác định hệ số hẻm chuẩn được áp dụng trong ngành thẩm định giá và mô hình học máy của REvalue tại TP.HCM:

*Ví dụ: Nếu giá đất mặt tiền đường Nguyễn Oanh (Gò Vấp) là 150 triệu/m². Một căn nhà phố nằm trong hẻm xe máy rộng 1.8m của đường Nguyễn Oanh sẽ có đơn giá đất ước tính là: `150 triệu x 0.50 = 75 triệu/m²`.*

3. Khoảng cách hẻm (Hệ số xẹt)

Bên cạnh độ rộng hẻm, khoảng cách từ nhà ra đường lớn cũng là yếu tố ảnh hưởng. Càng qua nhiều lần rẽ (nhiều xẹt), giá trị căn nhà càng giảm. Nhà 1 xẹt (chỉ rẽ 1 lần từ đường chính) luôn đắt hơn nhà 2 xẹt, 3 xẹt do tính thuận tiện giao thông giảm dần.