Cách tính thuế phí mua bán nhà đất 2026: Trước bạ, TNCN, công chứng (có ví dụ)

Khi mua bán nhà đất năm 2026, tổng thuế phí phải nộp thường rơi vào khoảng 2,6% – 3% giá trị giao dịch, gồm 2 khoản chính là lệ phí trước bạ (0,5%) và thuế thu nhập cá nhân (2%), cộng thêm các khoản phí công chứng, thẩm định và cấp sổ. Bài viết hướng dẫn cách tính từng khoản kèm ví dụ cụ thể.

Các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất 2026

Khoản	Mức	Bên nộp (thông thường)
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị	Bên mua
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)	2% giá chuyển nhượng	Bên bán
Phí công chứng	Theo biểu phí (lũy tiến)	Thỏa thuận
Phí thẩm định hồ sơ + lệ phí cấp sổ	Vài trăm nghìn – vài triệu	Bên mua

1. Lệ phí trước bạ (0,5%)

Công thức: Lệ phí trước bạ = 0,5% × giá tính lệ phí trước bạ.

Giá tính lệ phí là giá ghi trên hợp đồng; nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND ban hành thì tính theo bảng giá đất. Vì vậy, bảng giá đất TP.HCM 2026 là căn cứ tối thiểu để tính khoản này.

2. Thuế thu nhập cá nhân (2%)

Công thức: Thuế TNCN = 2% × giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc theo bảng giá đất nếu cao hơn).

Trường hợp được miễn: chuyển nhượng giữa những người thân ruột thịt (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…), hoặc người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở/đất ở tại Việt Nam.

3. Phí công chứng, thẩm định, cấp sổ

Phí công chứng hợp đồng mua bán tính theo biểu phí lũy tiến trên giá trị tài sản (thường vài triệu đồng cho giao dịch tiền tỷ). Ngoài ra có phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Ví dụ: mua căn nhà 3 tỷ đồng

Giả sử giá hợp đồng 3.000.000.000 đồng (cao hơn bảng giá đất):

• Lệ phí trước bạ (bên mua): 0,5% × 3 tỷ = 15.000.000 đồng
• Thuế TNCN (bên bán): 2% × 3 tỷ = 60.000.000 đồng
• Phí công chứng + thẩm định + cấp sổ: ước tính ~8.000.000 – 12.000.000 đồng

Tổng nghĩa vụ tài chính hai bên khoảng 83 – 87 triệu đồng (~2,8% giá trị). Trên thực tế, hai bên thường thỏa thuận ai chịu khoản nào trong hợp đồng.

Lưu ý quan trọng

Tuyệt đối không kê khai giá thấp hơn thực tế để "né" thuế. Cơ quan thuế đối chiếu với bảng giá đất và dữ liệu thị trường; kê khai sai có thể bị truy thu và xử lý vi phạm. Việc định giá đúng giá trị thị trường trước khi lập hợp đồng giúp bạn khai báo hợp lý và tránh rủi ro pháp lý.

Câu hỏi thường gặp

Tổng thuế phí mua bán nhà đất khoảng bao nhiêu?

Thường khoảng 2,6% – 3% giá trị giao dịch, chủ yếu là trước bạ 0,5% và thuế TNCN 2%.

Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà?

Bên bán (bên chuyển nhượng) nộp 2%, trừ trường hợp được miễn (người thân ruột thịt hoặc chỉ có một BĐS duy nhất).

Giá tính thuế dựa trên đâu?

Dựa trên giá ghi trên hợp đồng, nhưng không được thấp hơn bảng giá đất Nhà nước; nếu thấp hơn sẽ tính theo bảng giá đất.