Độ chính xác của mô hình định giá
Chúng tôi tin rằng một công cụ định giá chỉ đáng tin khi dám công khai sai số của chính mình. Trang này công bố kết quả kiểm định của mô hình REvalue.vn theo từng loại hình bất động sản, được cập nhật sau mỗi lần phát hành mô hình mới — kể cả khi có chỉ số chưa đạt mục tiêu nội bộ.
Kết quả kiểm định mới nhất
| Loại hình | Sai số trung vị | Kết quả lệch ≤ 20% | COD (IAAO) | Độ phủ khoảng tin cậy | Số tin kiểm định | Tiêu chí nội bộ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Căn hộ chung cư | 12,3% | 71% | 17,2 | 81% | 1.390 | ✔ Đạt |
| Nhà phố | 17,6% | 56% | 22,8 | 77% | 5.568 | ✔ Đạt |
| Đất nền | 18,5% | 54% | 27,0 | 77% | 1.735 | Chưa đạt — đang cải thiện |
Số liệu từ lần phát hành mô hình gần nhất (14/07/2026), đánh giá trên tập kiểm định độc lập (hold-out) chưa từng dùng để huấn luyện.
Cách đọc các chỉ số
- Sai số trung vị (median APE) — một nửa số kết quả định giá lệch ít hơn con số này so với giá rao thực tế của tin đăng. Ví dụ sai số trung vị 15% nghĩa là 50% kết quả lệch dưới 15%.
- Kết quả lệch ≤ 20% (PPE20) — tỷ lệ kết quả định giá nằm trong biên ±20% so với giá thực tế. Càng cao càng tốt.
- COD — hệ số phân tán theo chuẩn ratio study của IAAO (Hiệp hội quốc tế các cơ quan thẩm định giá). IAAO khuyến nghị COD ≤ 20 cho nhà ở tại khu vực không đồng nhất và ≤ 25 cho đất nền; thị trường TP.HCM thuộc nhóm rất không đồng nhất (hẻm/mặt tiền, pháp lý đa dạng).
- Độ phủ khoảng tin cậy — tỷ lệ giá thực tế nằm trong khoảng giá (thấp nhất – cao nhất) mà mô hình đưa ra, mục tiêu thiết kế ~80%. Khoảng tin cậy được hiệu chỉnh bằng phương pháp conformal prediction để con số này trung thực, không "vẽ" khoảng hẹp cho đẹp.
Phương pháp kiểm định
Mô hình được huấn luyện trên dữ liệu tin đăng thực tế tại TP.HCM và đánh giá trên tập kiểm định độc lập (20% dữ liệu tách riêng, mô hình chưa từng nhìn thấy khi huấn luyện). Mỗi lần phát hành mô hình mới đều phải chạy qua bộ tiêu chí nội bộ gồm sai số trung vị, PPE20, COD, PRD (công bằng giữa phân khúc giá) và độ phủ khoảng tin cậy trước khi được đưa vào sử dụng.
Giới hạn cần biết — chúng tôi nói thẳng
- Chuẩn so sánh là giá rao, không phải giá giao dịch thành công. Giá rao tại Việt Nam thường chênh so với giá chốt và bản thân nó có độ nhiễu đáng kể; chúng tôi đang xây dựng dữ liệu giá chốt để nâng chất lượng chuẩn so sánh này.
- Kết quả là ước tính thống kê để tham khảo, không thay thế chứng thư thẩm định giá của thẩm định viên được Bộ Tài chính cấp phép.
- Sai số với từng bất động sản cụ thể có thể cao hơn mức trung vị, đặc biệt với tài sản dị biệt (góc 2 mặt tiền, hình thể bất thường, khu vực ít giao dịch). Hãy đối chiếu thêm danh sách bất động sản so sánh đi kèm mỗi kết quả.
Thắc mắc về phương pháp hoặc số liệu? Liên hệ [email protected] — chúng tôi trả lời trực tiếp các câu hỏi kỹ thuật.