Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM tháng 11/2026
Báo cáo định kỳ về mặt bằng giá chào bán bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, tổng hợp từ hàng chục nghìn tin rao bán đã được REvalue.vn làm sạch và loại trùng giữa các nguồn.
1. Mặt bằng giá chào bán toàn thành phố
Giá/m² trung bình của các phường có dữ liệu (mỗi phường lấy trung vị giá chào bán).
Căn hộ chung cư
55.3 triệu/m²
↓ 1,6% so với kỳ 10/2026 — chỉ số khử cơ cấu (khoảng tin cậy 95%: −3,2% đến −0,0%)
Trung vị thô cùng 121 phường: +0,0%
48.467 tin · 122 phường
Nhà phố
94.9 triệu/m²
≈ −0,6% so với kỳ 10/2026 — chỉ số khử cơ cấu (khoảng tin cậy 95%: −2,0% đến +0,9%)
Trung vị thô cùng 150 phường: +0,2%
117.964 tin · 150 phường
Đất nền
64.3 triệu/m²
≈ +1,0% so với kỳ 10/2026 — chỉ số khử cơ cấu (khoảng tin cậy 95%: −2,8% đến +4,9%)
Trung vị thô cùng 154 phường: −0,1%
28.938 tin · 155 phường
2. Chỉ số giá chào bán khử cơ cấu (06/2026 = 100)
Giá chào ban đầu của tin đăng mới mỗi tháng trên toàn TP.HCM, so ở cùng dự án hoặc vị trí và cùng thuộc tính. Trong ngoặc là khoảng tin cậy 95%.
| Tháng | Căn hộ chung cư | Nhà phố | Đất nền |
|---|---|---|---|
| 06/2026 | 100 | 100 | 100 |
| 07/2026 | 100,5 (99,5–101,4) | 99,7 (99,0–100,3) | 98,9 (97,5–100,3) |
| 08/2026 | 100,2 (99,1–101,3) | 99,0 (98,3–99,8) | 96,3 (94,6–98,0) |
| 09/2026 | 99,2 (97,9–100,5) | 98,7 (97,9–99,5) | 96,9 (95,1–98,8) |
| 10/2026 | 98,1 (96,9–99,2) | 96,8 (96,1–97,4) | 94,0 (92,6–95,4) |
| 11/2026 (tạm tính tới 04/11) | 96,5 (94,6–98,3) | 96,2 (94,7–97,7) | 94,9 (91,3–98,6) |
3. Nhận định từ số liệu
Các nhận định dưới đây được tính tự động từ số liệu của kỳ 2026-11, không phải ý kiến chuyên gia:
- Căn hộ chung cư: giá chào bán trung vị của các phường khoảng 49.0 triệu/m² (trung bình 55.3 triệu/m², 48.467 tin tại 122 phường). Chỉ số giá chào bán khử cơ cấu giảm 1,6% so với kỳ 10/2026 (khoảng tin cậy 95% −3,2% đến −0,0%). Mức phân hoá giữa các phường: nhóm đắt nhất cao gấp khoảng 3.4 lần nhóm rẻ nhất (P90/P10). Cao nhất trong các phường đủ mẫu: Phường Sài Gòn (225.0 triệu/m²), Phường An Khánh (135.7 triệu/m²), Phường Hòa Hưng (119.0 triệu/m²).
- Nhà phố: giá chào bán trung vị của các phường khoảng 82.6 triệu/m² (trung bình 94.9 triệu/m², 117.964 tin tại 150 phường). Chỉ số giá chào bán khử cơ cấu chưa phân biệt được với đi ngang so với kỳ 10/2026 (−0,6%, khoảng tin cậy 95% −2,0% đến +0,9%). Mức phân hoá giữa các phường: nhóm đắt nhất cao gấp khoảng 9.6 lần nhóm rẻ nhất (P90/P10). Cao nhất trong các phường đủ mẫu: Phường Bến Thành (371.0 triệu/m²), Phường Tân Định (305.0 triệu/m²), Phường Sài Gòn (284.1 triệu/m²).
- Đất nền: giá chào bán trung vị của các phường khoảng 36.8 triệu/m² (trung bình 64.3 triệu/m², 28.938 tin tại 155 phường). Chỉ số giá chào bán khử cơ cấu chưa phân biệt được với đi ngang so với kỳ 10/2026 (+1,0%, khoảng tin cậy 95% −2,8% đến +4,9%). Mức phân hoá giữa các phường: nhóm đắt nhất cao gấp khoảng 17.4 lần nhóm rẻ nhất (P90/P10). Cao nhất trong các phường đủ mẫu: Phường An Khánh (196.3 triệu/m²), Phường Thạnh Mỹ Tây (149.7 triệu/m²), Phường Chánh Hưng (138.9 triệu/m²).
Cách đọc số liệu: đây là mặt bằng giá chào bán (trung vị giá/m² theo phường, tính trên tin rao đã làm sạch và loại trùng giữa các nguồn), không phải giá giao dịch. Mức giá trên mỗi thẻ là ảnh chụp toàn bộ tin đang lưu tại thời điểm dựng kỳ. % thay đổi giữa hai kỳ lấy từ chỉ số giá chào bán khử cơ cấu: so giá chào ban đầu của tin đăng mới mỗi tháng ở cùng dự án hoặc vị trí và cùng thuộc tính (diện tích, phòng ngủ hoặc số tầng, mặt tiền/hẻm, pháp lý, nguồn tin). Trung vị thô không dùng để đo biến động vì nó đổi theo việc tháng đó có nhiều tin ở dự án hay khu vực đắt hơn; khoảng tin cậy chứa 0 nghĩa là chưa phân biệt được với đi ngang. REvalue chưa có đủ dữ liệu giá giao dịch thực để đo biên thương lượng giữa bên mua và bên bán — mức chiết khấu mà công cụ định giá áp dụng được giải thích ở trang Độ chính xác.
Muốn biết khoảng giá của một bất động sản cụ thể, hãy dùng công cụ định giá tự động — kết quả luôn kèm khoảng giá và các tin rao so sánh để bạn tự đối chiếu.